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“有产者”之远忧:70年后 我们的房子怎么办?

我要评论来源:清远新闻网 2019/9/10 17:08:46 

    花费巨资购买的房产,却没有下面的土地所有权,难道我们辛苦还完房贷,还要留一笔钱等着购买土地使用权?会不会70年的使用期过后,我们的房子成了空中楼阁?即将实施的《物权法》终于有了一个明确的说法,住宅建设用地70年后可以自动续期,续期后交多少出让金,按当时国务院的规定执行。

 
    房子会不会成为空中楼阁

    2006年底,杨先生在海口市海甸岛看上了一套房子,可就在他准备和开发商签订购房合同时,却发现了一个问题。

    当时正在审议的《物权法》草案第一百五十五条规定:“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因社会公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。”

    杨先生心里嘀咕:70年以后如果有的人忘了申请续期怎么办?如果高层大厦有一部分人申请了,有一部分人没有申请,又该怎么办?“房子是我的,房子下面的地不是我的,土地使用权到期了这房子不就是空中楼阁了么?”再三权衡之后,杨先生还是打了退堂鼓。

    70年后,土地使用权到期,房子怎么办?这不仅是杨先生关心的,也是每一个已买了房和将来准备买房的人都要面对的现实问题。

    土地使用权与房屋寿命

    住房制度改革以后,私人,特别是城镇居民,普遍可以拥有自己的房屋,这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题,法律上的解决之道,就是通过在所有权上设定一个用益物权,也就是土地使用权。

    在上世纪八十年代的民商和经济立法的指导思想中,所有权是分等级的,国家所有权神圣不可侵犯,私人的土地使用权要锁定一个期限,否则无限的使用权将取代所有权。1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。

    按现行规定,建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。而房屋的使用寿命,通常要比这个年限长。只要房屋在,房屋的所有权就存在,这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。

    给空中楼阁一个根基

    房屋不能飘在空中,有期限的土地使用权危及到房屋的根基。

    今年3月,历经5年7审的《物权法》终于有了不小的一个进步,规定区分居住用地和商业、工业用地,居住用地不需要申请,土地使用权70年大限到期之后自动续期。

    海大法学院教授王崇敏分析,与《物权法》草案第一百五十五条规定相比较,最终出台的《物权法》的规定意味着到期后即使拖欠土地转让金,也不会导致自己的“物权”消灭,只不过是负有“债务”,这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

    但是目前的《物权法》对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定,而是授权国务院另行规定,再次将问题留到往后。

    王崇敏认为,现在物权法中确立的有些规则,对仍然处在转型期的中国来说,好多时候只能起到发现问题、提出问题的功能,至于解决问题的方案,需要广泛的社会讨论,逐渐凝集共识,在水到渠成的时候解决。所以,不能期望《物权法》的出台能把人们关心的所有问题都解决。

    如何续期仍无操作办法

    目前,大家最关心的是续多长时间、交多少钱、怎么交的问题。

    对此,海口市国土局用地科杨科长在接受采访时说,这些问题《物权法》授权由国务院来具体规定。他解释说,中国各地土地利用的情况不一样,经济发展水平不同,土地使用权的市场价格的区别也很大,由《物权法》统一规定,不是很现实。授权国务院具体规定有一定的灵活性,这是目前情况下可行的做法。

    但也会存在一些问题。比如现在买新房,大家是可以有选择的,但是将来续期的话,由于建筑物是个整体,大家拥有的是“区分所有权”。到时候续多久;什么样的价格可以承受;土地使用权续期后是改造旧房还是另建新房。这些问题如何协调?

    杨科长说,这是为什么《物权法》关于建筑物区分所有权里面,对业主大会、业主委员会等社区内的自治组织,管理机构作规定的原因。要借助这些框架和他们议事规则来解决这些矛盾和冲突。

    杨科长总结说,对海口大部分购房者而言,土地出让从上个世纪九十年代才开始,现在离土地使用权到期还早得很,最少的也有20多年,这其中引发的问题还不可能马上暴露出来。他相信,有
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